Comment trouver un loft, un hangar, un atelier ?

Entre méthode et patience... Outre les programmes immobiliers de réhabilitations d'usines, il n'est pas toujours évident de trouver un loft individuel. Il faut savoir où prospecter. Notre recherche a duré plus de six mois, nos exigences n'aidaient pas vraiment à trouver la perle rare rapidement : hors secteurs des programmes de lofts (critère le plus compliqué), possibilité d'avoir un extérieur, prix d'achat brut raisonnable pour pouvoir ensuite faire les travaux...

Commencez par cibler vos attentes : surface, situation, extérieur, garage, orientation, prix brut et évaluation du coût des travaux...

Puis contactez les agences spécialisées dans les lofts (les partenaires Notre Loft sont à retrouver sur cette liste), les hangars ou autres ateliers pour vous donner une idée de ce que propose le marché actuel et créer un réseau de contacts.

Surfez tous les jours sur les sites d'annonces immobilières, c'est comme ça que nous avons trouvé notre atelier. Parmi les plus complets Leboncoin, Se Loger...

Faites vos recherches avec plusieurs mots clés : loft, lofts, hangar, atelier, garage, usine, entrepôt, bâtiment, surface brute...

Faites le tour des quartiers ou villes qui vous intéressent, les particuliers essayent souvent de vendre par eux-mêmes avant de faire appel ou d'être démarché par les agences. Si vous avez dans votre famille ou vos connaissances des personnes faisant pas mal de routes (représentants, infirmières libérales, coiffeuse à domicile...) ça peut grandement aider.

Ne baissez pas les bras, trouver votre bonheur prendra forcément du temps. Après près de sept mois de recherches actives et la visite de deux hangars susceptibles de nous intéresser nous avons trouvé notre bonheur...

Créer un loft : le guide du débutant

Vous êtes à la recherche d'une usine, d'un atelier, d'un hangar, d'un garage, d'une grange... à transformer en loft... Que faut-il savoir, à quoi faut-il faire attention ? (dernière mise à jour en 2011, vérifiez les dernières conditions auprès de l'administration).

Côté administratif

• Lors de la signature du compromis de vente, faire figurer sur le contrat une clause suspensive de changement de destination. En effet un ancien local n'est pas considéré comme une habitation, le fait de changer l'aspect extérieur (menuiseries, portes) ou même l'aspect intérieur (création d'une cuisine) nécessite l'autorisation de l'administration.
• Une clause suspensive d'obtention de permis de construire, indispensable pour vos travaux.
• Une clause suspensive d'obtention de prêt incluant le bien immobilier mais aussi les travaux.
• Prévoir que la création d'une habitation nécessite aussi la création d'une place de stationnement, selon les mairies et leurs règles d'urbanisme, la taxe s'élève à plusieurs milliers d'euros si vous ne pouvez pas créer de stationnement pour votre/vos véhicules. Elle peut être définie en m² (par exemple: 1 place pour 60 m² habitables) ou encore en nombre par logement (par exemple: 1 à 2 places par logement).

Côté travaux

Les bâtiments appartenant au passé industriel regorgent de trésors (poutres eiffels / treillisées, anciennes machines, panneaux publicitaires...) mais ont aussi des inconvénients :

• Des locaux non viabilisés: absence de réseau eau / électricité / gaz , à prévoir donc en plus des travaux intérieurs.
• La présence de plomb dans les peintures, d'amiante dans les isolants: seul de diagnostic amiante est obligatoire, le diagnostic plomb, comme le diagnostic énergétique ne l'est pas car il ne s'agit pas (encore) d'une habitation.
• Le sol contaminé par une pollution: pour le savoir, vous pouvez vous renseigner sur la base de données du gouvernement.
  Vous saurez si il existe une fosse de vidange des huiles de voitures ou une pollution aux hydrocarbures (ancien garage), une pollution au mercure,soude ou autres métaux lourds (traitement des laines dans les teintureries ou peignages), une pollution aux pyralènes si il y a un transformateur électrique accolé. Il faudra éventuellement prévoir des sondages du sols pouvant s'élever à plusieurs milliers d'euros selon le nombre de carottages

Si vous avez acheté ou repéré une surface à transformer en loft et que vous recherchez des professionnels pour réaliser vos travaux ou si vous voulez simplement avoir une estimation gratuite du montant des travaux, vous pouvez réalisez une demande de devis auprès des professionnels de votre région ici : estimation et devis travaux loft.

Le changement de destination

Le changement de destination d’un lieu est effectif lorsqu’on passe d’un type d’usage à un autre (exemple : d’un usage agricole à un usage d’habitation).

Changement de destination (article R.421-14 du code de l’urbanisme) : l’article R.421-14 b du code de l’urbanisme soumet à permis de construire les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations définies à l’article R. 123-9. (cf : les 9 destinations de constructions ci-dessous).
L’article R.421-14 c soumet à permis de construire les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur. C’est souvent le cas pour l’aménagement d’une pièce qui n’était pas destinée à l’habitation.

Il convient donc de définir les différentes destinations, soit 9 usages selon l’administration :

• habitation
• hôtel
• équipements collectifs
• commerce ou d’artisanat
• bureau ou de service
• industriel
• entrepôt
• agricole ou forestier
• stationnement

Il y a donc changement de destination si :

• les travaux ont des conséquences sur les règles de l’urbanisme (création de places de stationnement, voiries…)
• les travaux entraîne un changement dans la fonction du bâtiment (modification de facades, des menuiseries, création d’une cuisine…)

Avant d’acheter, vérifiez donc soigneusement si le changement de destination est réalisable :

• Auprès de la mairie: celle-ci vous indiquera les règles d’urbanisme en vigueur, parfois un permis de construire avec changement de destination de lieu nécessite de créer également une place de parking ou de payer une taxe de participation pour stationner sur la voie publique (cf : PLU, plan local d’urbanisme et POS, plan d’occupation des sols). Assurez-vous également que votre futur lieu d’habitation est bien desservi par les réseaux EDF/GDF et eaux, sans quoi le raccordement peut être trop onéreux pour la mairie et celle-ci peut refuser le permis de construire.
• Auprès du notaire :Il sera tout d’abord de bons conseils, notamment pour les démarches administratives en adressant une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie pour vérifier qu’elle n’a pas l’intention d’exercer son droit de préemption, afin par exemple de maintenir les petits commerces dans les quartiers résidentiels et conserver ainsi les taxes professionnelles.
• Auprès de la copropriété si elle est déjà existante: Selon la loi du 10 juillet 1965 , le changement d’affectation ne doit pas nuire à la destination principal du bâtiment, ni aux copropriétaires. Les copropriétaires ne peuvent donc pas vous refuser catégoriquement le changement de destination de lieu, mais ce dernier nécessite de gros travaux qui ne se font sans leur autorisation, qui peut parfois être longue à obtenir ! Cette autorisation s’obtient après un vote lors de l’assemblée de la copropriété.

Un conseil : dès le pré-contrat de vente, prévoyez des clauses suspensives en cas de refus de permis de construire, refus de la copropriété, ou de préemption en cours, ce qui ne vous fera pas perdre l’argent avancée lors de la promesse de vente.

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